刚刚过去的6月份，随着疫情防控形势好转，此前受抑制的租赁需求集中释放，加之高校毕业生陆续进入租赁市场，推动北京租赁市场快速恢复，单月租赁成交量环比增加超50%。不过，整体来看，今年上半年北京租赁需求相对较弱。机构统计数据显示，1-6月份北京租赁市场成交量同比小幅减少4.9%。
展望下半年市场走势，业内人士预计，7、8月租赁市场将达到全年热度高峰，在疫情常态化防控的背景下，预计下半年北京租赁市场将保持较高活跃度。
现象：
租赁市场房源增多，空置期拉长
今年上半年，房地产中介门店整体受疫情等因素影响，租赁成交量下滑的情况较为明显。“5月受疫情影响最大，全月基本没有带看。6月中下旬，随着疫情逐步缓解，租赁市场开始有了活跃度。”21世纪不动产月坛南街店的店东钟英剑如是说。
钟英剑所在的门店位于月坛商圈。据其介绍，房源方面，今年上半年，挂牌可出租房源明显增多，相比往年同期，增长60%以上。以灵境小区为例，去年同期，小区在租房源基本保持在3-5套，而今年上半年，在租房源增长到20-30套。此外，空置期此前基本在10天左右，现在拉长到一个多月甚至两个月;租金方面，报价基本与去年同期持平，成交价的下降幅度则在10%左右。
今年上半年，甘家口商圈的租赁市场亦受到春节和疫情两大因素影响。据21世纪不动产新禹加盟店的店东周新凯介绍：“前3个月，特别是春节后的2、3月份，相比去年，租赁成交量出现15%-20%的上涨，但这一趋势被疫情打破，特别是5月份，成交量跌至正常值的一半以下。不过，随着6月中下旬疫情的缓解，市场开始有了起色，此前积压的需求将迎来集中释放。”
长租公寓方面，以乐乎公寓为例，今年上半年，其在北京市场的综合出租率下降5%。不过，在乐乎公寓CEO罗意看来，当下疫情防控常态化，毕业季也属租赁市场旺季，因此，预计后续成交数据会有明显提升;而在租金方面，乐乎公寓响应国家政策，续约没有涨幅，小部分门店的“新签”会有略微上浮的调整。
租赁交易量受影响的并非个例。据我爱我家研究院统计显示，2022年上半年，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比2021年下半年下降11.6%，同比2021年上半年增长2.3%。受5月疫情影响，2022年上半年交易量同比增幅较上年同期有所收窄。
机构：
上半年租赁成交量同比微降，租金微涨
纵观整体市场，今年上半年，北京租赁需求相对较弱。贝壳研究院数据显示，上半年，北京租赁市场成交量同比小幅减少4.9%。
分月度来看，虽然2、3月份北京租赁市场如期迎来春节后的租赁旺季，不过，5月份，租赁市场受疫情影响显著，很多租客线下看房或搬家不便，换租需求受到抑制，因此，5月份租赁成交量环比减少超20%。而随着疫情好转，此前受抑制的租赁需求集中释放，高校毕业生陆续进入租赁市场，推动6月份北京租赁市场快速恢复，租赁成交量环比增加超50%。
分城区来看，根据贝壳研究院数据，东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山等10个城区中，石景山、顺义租赁成交量同比增加，其余8个城区租赁成交量均有不同程度的减少。其中，随着去年12月地铁11号线、S1线(金苹区间)的开通，石景山区租客的通勤便利性提高，因此，今年上半年，石景山租赁成交量同比增幅超过10%。
而从租金水平来看，根据贝壳研究院数据，上半年，北京租金相对稳定，租金水平为86.2元/平方米，同比微涨，但仍低于2019年同期1.0%。各城区租金同比均出现微涨。
集中式租赁住房方面，ICCRA住房产业研究院监测数据显示，上半年北京集中式租赁住房市场整体运营平稳，平均出租率稳定，其中一季度为90.37%，二季度为90.41%，环比基本持平;平均租金受保障性租赁住房陆续入市的影响，增幅较小，其中一季度增幅为4.13%，二季度为1.47%。
展望：
下半年租赁市场或保持较高活跃度
值得一提的是，受疫情影响，租客对于整体居住环境的要求发生了变化。去年大学毕业的租客王静(化名)，在疫情解封后决定提高预算找个新住处。长时间和室友打交道，让她意识到私密空间的重要性，这次搬家更希望可以有独立的卫生间和厨房。同时她也表示，将“物业服务”纳为选择的参考因素之一。
这样的租房需求升级，在业内人士看来，或许会带动市场租赁品质的整体上升，对租金水平或有正面影响。而这并非个例，据巴乐兔研究院大数据显示，青年租房群体在换房时更倾向于独卫、物业服务好的小区。而随着疫情防控稳定向好，以及积压需求的释放，预计租房市场的热度将持续至8月。
展望接下来市场行情，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，今年高校毕业生规模创历史新高，北京对毕业生保持较高的吸引力，随着越来越多毕业生留京工作，市场上新增租赁需求旺盛，预计7、8月租赁市场将达到全年热度高峰，在疫情常态化防控的背景下，预计下半年北京租赁市场将保持较高活跃度。
我爱我家研究院分析认为，7月、8月北京住房租赁交易量或将达到年内新高，租赁旺季将会如期到来。9月开始直至年末，市场逐步进入淡季，9-12月交易量将稳步回落。只要不再出现较大范围的疫情反复，下半年北京住房租赁市场依旧向好。租金方面，受交易量、市场淡旺季等因素影响，预计7月、8月北京住房租赁平均租金持续稳中微升，9-12月租金则将持续稳步回落，全年租金波动将保持平稳。
“下半年，部分市属国企租赁住房项目将逐步入市，其中大部分为保障性租赁住房项目，基于此，预计租金将维持微幅上涨态势。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。
